收益法的含義及理論依據(jù)是什么

第四章 收益法

1、 收益法的含義及理論依據(jù)是什么？

2、 收益法估價的優(yōu)缺點是什么？

3、 列舉收益法的各種計算公式及其應(yīng)用條件。

4、 什么是凈收益？在凈收益的求取中應(yīng)注意哪些問題？

5、 出租型房地產(chǎn)的凈收益應(yīng)如何求取？

6、 如何確定收益年限？

7、 何謂資本化率，其實質(zhì)是什么？

8、 資本化率求取的方法http://www.szmdbiao.com有哪些？

9、 何謂求取資本化率的累加法？

10、 綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率三者的含義及

相互關(guān)系式怎樣的？

11、 某寫字樓預(yù)計持有2年后出售，持有期的純收益每年216萬元，

出售時的價額為5616萬元，資本化率為8%，則該寫字樓目前的收益價格為多少？

12、 某宗收益性房地產(chǎn)，預(yù)測未來3年的純收益均為100萬元/年，

3年后的出售價格會上漲12%，屆時轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)為售價的6%，資本化率為9%。該房地產(chǎn)目前的價值為多少？

13、 已知某宗房地產(chǎn)30年土地使用權(quán)價格為3000元/平方米，對應(yīng)

的資本化率為10%，則其土地使用權(quán)為50年、資本化率為12%的價格為多少？

14、 某宗房地產(chǎn)預(yù)計第一年的有效毛收入為20萬元，運(yùn)營費(fèi)用為

12萬元；此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎(chǔ)上增長5%，運(yùn)營費(fèi)用增長5%，收益年限為50年；假設(shè)有效毛收入發(fā)生在年初，運(yùn)營費(fèi)用在每年均勻投入，該類房地產(chǎn)的資本化率8%，則該宗房地產(chǎn)的價格為多少？

15、 7年前，甲公司提供一宗40年使用權(quán)的土地出讓，與乙公司合

作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000平方米，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時合同約定，建成投入使用后，其中的1000平方米建筑面積歸甲方，2000平方米建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸還甲方�，F(xiàn)乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其產(chǎn)權(quán)裝讓給乙方。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運(yùn)營費(fèi)用約占租賃有效毛收入的35%，資本化率為10%。試估算乙方現(xiàn)時應(yīng)出資多少萬元購買甲方的權(quán)益。

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