房地產(chǎn)行業(yè):銷售環(huán)比回落,土地投資漸踩剎車

銷售表現(xiàn)開(kāi)始分化,單月同比升幅放緩面積與金額:單月同比增速放緩,TOP10市占率小幅上升。2016年4月,17家規(guī)模房企銷售面積1633萬(wàn)平,環(huán)比降6%,1-4月累計(jì)5452萬(wàn)平,同比升55%;銷售金額1974億,環(huán)比降5%,1-4月累計(jì)6469億,同比升71%。單月銷售規(guī)模同比升幅較高的是碧桂園(+236%),累計(jì)升幅較高的是金地集團(tuán)(+176%),龍頭市占率進(jìn)一步提升,萬(wàn)科超4%,TOP10超21%。銷售/推盤區(qū)域分布:長(zhǎng)三角地區(qū)保持強(qiáng)勢(shì)。從可跟蹤到的月度數(shù)據(jù)看,長(zhǎng)三角和珠三角地區(qū)銷售表現(xiàn)較強(qiáng),主要得益于南京、蘇州、上海、和深圳、廣州、東莞、佛山等城市市場(chǎng)熱度較高,推盤量也多聚集在長(zhǎng)三角區(qū)域。銷售均價(jià)開(kāi)始環(huán)比回落,單月環(huán)比降幅較大的是融創(chuàng)中國(guó)。規(guī)模房企土地投資開(kāi)始謹(jǐn)慎面積分析:一季度補(bǔ)庫(kù)存較為充分的房企4月放慢節(jié)奏。2016年4月,9家規(guī)模房企拿地建面498萬(wàn)平,顯著下降(1月685萬(wàn)平、2月742萬(wàn)平、3月642萬(wàn)平),1-4月累計(jì)拿地建面2568萬(wàn)平,與銷售建面2671萬(wàn)平持平。萬(wàn)科、融創(chuàng)收縮較為明顯,而前期拿地相對(duì)較少的保利、招商4月拿地有增多。金額分析:招拍掛地價(jià)高企,投資力度整體略減。9家規(guī)模房企土地投資額284億,是銷售1149億的38%,投資力度下降,由于今年以來(lái)地價(jià)不斷高企,特別是在房企重點(diǎn)布局的核心一二線城市,因此在拿地的時(shí)候多了一分審慎。區(qū)域分析:繼續(xù)聚焦主流城市,高地價(jià)對(duì)利潤(rùn)率影響更為顯著。1-4月,7家規(guī)模房企數(shù)據(jù)一線城市拿地建面占比14%,地價(jià)占比26%;二線城市建面占比73%,地價(jià)占比69%。我們測(cè)算1-4拿地靜態(tài)毛利率預(yù)估值,萬(wàn)科34%、保利24%、金地37%、招商10%(北京昌平地塊價(jià)格較高)。權(quán)益分析:拿地階段公司自身權(quán)益占比有所回升。資金成本中樞抬升,部分房企評(píng)級(jí)下調(diào)發(fā)債情況:規(guī)模繼續(xù)下降,利率中樞抬升。利率中樞微升至至4.21%,較低的一筆是富力地產(chǎn)發(fā)行的19.5億人民幣期限3+3年的公司債,票面利率3.48%。信用評(píng)級(jí):部分房企評(píng)級(jí)及展望被下調(diào)。穆迪下調(diào)了金地集團(tuán)的評(píng)級(jí),以及綠地控股、保利地產(chǎn)的評(píng)級(jí)展望,標(biāo)普則下調(diào)了綠城中國(guó)和綠地控股的評(píng)級(jí)。估值水平分析A股房企PETTM繼續(xù)回落至約14x,H股房企PETTM穩(wěn)定在約8x。A股房企PB(2.2x)仍然較H股偏高(普遍低于1x,4月繼續(xù)下降)。風(fēng)險(xiǎn)提示地價(jià)進(jìn)一步高企影響房企利潤(rùn)率。

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