商品房認(rèn)購書的效力
一般來說，我們購買商品房時手續(xù)繁多，交納的各項費(fèi)用也多達(dá)十來項，總的來說，目前北京市購房時必須在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)簽訂的法律文書有商品房認(rèn)購書、商品房買賣合同，商品房買賣合同的效力自然不用說，從雙方簽字蓋章時就發(fā)生法律效力，發(fā)生爭議時直接依據(jù)條款來執(zhí)行，就是找不到依據(jù)，一般情況下還可以參與“兜底”條款（一般是第七條），那么商品房認(rèn)購書在這過程中起什么樣的作用呢？如雙方不執(zhí)行又該承擔(dān)什么樣的責(zé)任呢？
商品房認(rèn)購書是開發(fā)商與準(zhǔn)買受人之間就相關(guān)商品房認(rèn)購事宜達(dá)成一致意見所簽訂的書面文件，記載雙方相關(guān)商品房認(rèn)購權(quán)利義務(wù)。在法律意義上來說，是指雙方當(dāng)事人為將來訂立確定性本合同而達(dá)成的合意。
商品房認(rèn)購書內(nèi)容比較簡單，一般只約定認(rèn)購的房號、約定的購房單價及準(zhǔn)買受人向開發(fā)商交納的認(rèn)購款等。商品房認(rèn)購書的法律意義在于：準(zhǔn)買受人可在將來某個時間與開發(fā)商進(jìn)一步磋商、洽談以簽訂房屋預(yù)售合同或購房合同，從而實(shí)現(xiàn)其購買認(rèn)購房的目的`。準(zhǔn)買受人如果不在約定時間與開發(fā)商磋商、洽談并簽定房屋預(yù)售合同或購房合同，開發(fā)商有權(quán)解除商品房認(rèn)購書，將準(zhǔn)買受人的認(rèn)購房轉(zhuǎn)售他人并有權(quán)扣留準(zhǔn)買受人所交納的認(rèn)購款作為違約金。開發(fā)商如沒有及時正確地通知準(zhǔn)買受人前來磋商簽訂合同或?qū)⑵湔J(rèn)購房屋另售時，則開發(fā)商也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，應(yīng)雙倍返還定金，甚至賠償準(zhǔn)買受人的實(shí)際損失。
其相關(guān)法律依據(jù)有：
《合同法》第6條規(guī)定：“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則�！焙贤�(dāng)事雙方不僅應(yīng)依照誠實(shí)信用的原則行使合同權(quán)利，而且在履行合同義務(wù)中也應(yīng)以善意的方式，依照誠實(shí)信用的原則履行，不得規(guī)避合同約定的義務(wù)，在此，開發(fā)商應(yīng)及時地以正確的方式通知準(zhǔn)買受人前來簽訂合同，準(zhǔn)買受人應(yīng)積極地在開發(fā)商通知的時間內(nèi)到達(dá)指定地點(diǎn)與開發(fā)商就買賣合同條款進(jìn)一步磋商、洽談至最后簽訂合同，如果一方未積極履行合同義務(wù)，則違背了民事活動中應(yīng)遵循的誠實(shí)信用原則，很有可能被認(rèn)定為違約。
《合同法》第107條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”第113條規(guī)定“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失�！比绻�(dāng)事人一方違約則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，如認(rèn)購書對違約責(zé)任有明確約定，則根據(jù)違約條款執(zhí)行，如果違約金額不足以彌補(bǔ)一方的實(shí)際損失時，守約方還可以根據(jù)合同法第113條來要求相應(yīng)的補(bǔ)償。
總的來說，市場經(jīng)濟(jì)需要誠實(shí)信用原則，房地產(chǎn)市場更需當(dāng)事雙方誠實(shí)信用地履行合同義務(wù)，這樣房地產(chǎn)市場才會更規(guī)范，當(dāng)然如果一方不守信用，則可以依據(jù)法律來維護(hù)自己的權(quán)益。
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