商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力

一般來(lái)說(shuō)，我們購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)手續(xù)繁多，交納的各項(xiàng)費(fèi)用也多達(dá)十來(lái)項(xiàng)，總的來(lái)說(shuō)，目前北京市購(gòu)房時(shí)必須在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)簽訂的法律文書(shū)有商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)、商品房買(mǎi)賣(mài)合同，商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力自然不用說(shuō)，從雙方簽字蓋章時(shí)就發(fā)生法律效力，發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)直接依據(jù)條款來(lái)執(zhí)行，就是找不到依據(jù)，一般情況下還可以參與“兜底”條款（一般是第七條），那么商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)在這過(guò)程中起什么樣的作用呢？如雙方不執(zhí)行又該承擔(dān)什么樣的責(zé)任呢？

商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是開(kāi)發(fā)商與準(zhǔn)買(mǎi)受人之間就相關(guān)商品房認(rèn)購(gòu)事宜達(dá)成一致意見(jiàn)所簽訂的書(shū)面文件，記載雙方相關(guān)商品房認(rèn)購(gòu)權(quán)利義務(wù)。在法律意義上來(lái)說(shuō)，是指雙方當(dāng)事人為將來(lái)訂立確定性本合同而達(dá)成的合意。

商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容比較簡(jiǎn)單，一般只約定認(rèn)購(gòu)的房號(hào)、約定的購(gòu)房單價(jià)及準(zhǔn)買(mǎi)受人向開(kāi)發(fā)商交納的認(rèn)購(gòu)款等。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律意義在于：準(zhǔn)買(mǎi)受人可在將來(lái)某個(gè)時(shí)間與開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步磋商、洽談以簽訂房屋預(yù)售合同或購(gòu)房合同，從而實(shí)現(xiàn)其購(gòu)買(mǎi)認(rèn)購(gòu)房的目的。準(zhǔn)買(mǎi)受人如果不在約定時(shí)間與開(kāi)發(fā)商磋商、洽談并簽定房屋預(yù)售合同或購(gòu)房合同，開(kāi)發(fā)商有權(quán)解除商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，將準(zhǔn)買(mǎi)受人的認(rèn)購(gòu)房轉(zhuǎn)售他人并有權(quán)扣留準(zhǔn)買(mǎi)受人所交納的認(rèn)購(gòu)款作為違約金。開(kāi)發(fā)商如沒(méi)有及時(shí)正確地通知準(zhǔn)買(mǎi)受人前來(lái)磋商簽訂合同或?qū)⑵湔J(rèn)購(gòu)房屋另售時(shí)，則開(kāi)發(fā)商也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，應(yīng)雙倍返還定金，甚至賠償準(zhǔn)買(mǎi)受人的實(shí)際損失。

其相關(guān)法律依據(jù)有：

《合同法》第6條規(guī)定：“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則�！焙贤�當(dāng)事雙方不僅應(yīng)依照誠(chéng)實(shí)信用的原則行使合同權(quán)利，而且在履行合同義務(wù)中也應(yīng)以善意的方式，依照誠(chéng)實(shí)信用的原則履行，不得規(guī)避合同約定的義務(wù)，在此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)及時(shí)地以正確的方式通知準(zhǔn)買(mǎi)受人前來(lái)簽訂合同，準(zhǔn)買(mǎi)受人應(yīng)積極地在開(kāi)發(fā)商通知的時(shí)間內(nèi)到達(dá)指定地點(diǎn)與開(kāi)發(fā)商就買(mǎi)賣(mài)合同條款進(jìn)一步磋商、洽談至最后簽訂合同，如果一方未積極履行合同義務(wù)，則違背了民事活動(dòng)中應(yīng)遵循的誠(chéng)實(shí)信用原則，很有可能被認(rèn)定為違約。

《合同法》第107條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”第113條規(guī)定“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失�！比绻�當(dāng)事人一方違約則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，如認(rèn)購(gòu)書(shū)對(duì)違約責(zé)任有明確約定，則根據(jù)違約條款執(zhí)行，如果違約金額不足以彌補(bǔ)一方的實(shí)際損失時(shí)，守約方還可以根據(jù)合同法第113條來(lái)要求相應(yīng)的補(bǔ)償。

總的來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要誠(chéng)實(shí)信用原則，房地產(chǎn)市場(chǎng)更需當(dāng)事雙方誠(chéng)實(shí)信用地履行合同義務(wù)，這樣房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)更規(guī)范，當(dāng)然如果一方不守信用，則可以依據(jù)法律來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益。

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